改造工作的意见

　　济政发〔2015〕6 号

　　各县(市)、区人民政府，市政府有关部门：

　　为进一步完善我市棚户区改造(以下简称棚改)政策措施，切实解决棚改工作中存在的突出问题，根据国家、省相关文件精神，现就进一步加强国有土地上棚改工作提出如下意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，按照“四个全面”战略布局，紧紧围绕“加快科学发展、建设美丽泉城”中心工作，积极适应新型城镇化发展需要，以改善群众住房条件为出发点，坚持政府主导、市场运作、科学规划、政策扶持的原则，全面加快棚改步伐，有力推动城市建设管理转型升级。

　　(二)目标任务。2015—2017 年，市本级计划改造国有土地上棚户区约 2 万户，棚户区居民居住条件明显改善，基础设施和公共服务设施进一步完善，城市功能和形象全面提升，有效促进全市经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

　　二、多渠道筹集资金

　　(一)加大财政资金投入。认真做好中央、省级棚改奖补资金和中央预算内投资补助资金申请、使用和管理工作。同时，加大市、区财政资金投入，优先用于亟待实施改造且难以通过市场化运作的棚改项目。按照有关规定返还区政府和市投融资平台的土地出让收入，重点用于棚改。(牵头单位：市财政局、各区政府)

　　(二)积极争取信贷支持。抓住国家实施棚改信贷扶持的政策机遇，尽快策划整合和启动实施一批新项目，用足用好国家开发银行棚改专项贷款和其他金融产品。适时做好利用住房公积金贷款支持城市棚改安置房建设工作。有条件的土地储备机构要积极通过土地储备贷款方式融资。(牵头单位：市政府投融资管理办公室、济南住房公积金管理中心)

　　(三)规范利用社会资金。完善社会资金参与棚改项目土地熟化工作机制，并做好与原有土地熟化方式的过渡衔接。各区政府和市投融资平台可根据土地熟化成本、熟化周期及市场情况等，对参与土地熟化投资的社会资本给予一定比例投资报酬。各区政府和市投融资平台要充分发挥各自优势，加强配合衔接，积极采用 PPP(政府与社会资本合作)、股权融资等模式，吸引和鼓励社会资金参与棚改。(牵头单位：市国土资源局、市政府投融资管理办公室)

　　(四)提高资金使用效率。加快实施土地出让收入分配核算，提高资金周转使用效率，降低资金使用成本。各区政府和市投融资平台要严格按照有关规定核算土地熟化成本。市财政、审计部门要加强对各类棚改资金的监督和审计，确保资金使用安全。(牵头单位：市财政局、审计局)

　　三、明确规划控制

　　(一)统筹确定配套设施规模。结合现有配套设施情况，统筹考虑棚改项目配套设施设置。对建设用地规模受限，但确需单独占地的配套设施(如中小学、幼儿园等)，可按相关规划控制要求的下限执行。(牵头单位：市规划局)

　　(二)适当提高配套公建比例。在满足住宅回迁安置需求的前提下，允许棚改项目适当提高配套公建规划建设比例，地上配套公建面积(不含配套教育设施)不超过地上总建筑面积的 15%;

　　因用地条件和项目实际需要，地上配套公建比例超过 15%的，按照混合用地确定规划用地性质。(牵头单位：市规划局)

　　(三)执行旧区改建日照标准。棚改项目可执行《城市居住区规划设计规范 GB50180—93(2002 年版)》确定的旧区改建日照标准，项目内住宅日照时数按照大寒日 1 小时控制，少数大寒日日照时间不足 1 小时的，可作为居住公寓。(牵头单位：市规划局)

　　(四)科学确定建筑退让距离。因客观条件限制或项目实施需要，棚改项目内规划建筑确需减少退让道路红线、城市绿线等距离，且对交通和环境无明显不利影响的，可酌情减少退让距离。(牵头单位：市规划局)

　　四、确保用地供应

　　(一)保障建设用地供应。市国土资源局会同市有关部门、市投融资平台及各区政府，共同商定棚改用地年度供应计划，并根据该计划实行宗地供应预安排。棚改安置房用地在土地供应计划中单列，并优先供应。(牵头单位：市国土资源局)

　　(二)促进土地集约节约利用。棚改应坚持土地集约节约利用原则，通过改变土地现状用途、优化用地布局、提高建设强度等方式，提高土地使用效率和城市综合承载能力。棚户区及周边范围内的零星低效用地，可根据项目实际情况一并纳入改造范围。改造后暂不具备供地条件的地块，可先行纳入政府储备，结合区域功能需求安排临时使用。(牵头单位：市国土资源局、规划局)

　　(三)探索土地搭配出让模式。对收益性较差、市场化改造难度大的棚改项目，可采用“肥瘦搭配”或“新旧搭配”的方式，与旧城区内改造难度较小的项目或者新城区开发地块合理搭配，一并出让、同步实施。(牵头单位：市国土资源局)

　　五、依法推进征收安置

　　(一)强化征收主体责任。各区政府为棚改房屋征收工作的责任主体。市投融资平台可委托区政府在约定的征收补偿总额和时限内完成房屋征收补偿工作。超出约定补偿总额部分，由区政府承担;约定补偿总额结余部分，由区政府统筹用于辖区内房屋征收。(牵头单位：各区政府)

　　(二)合理确定征收时序。对具备分期实施条件的棚改项目，应当按照整体规划、安置先行、分期实施的原则，在规划策划时单独划分安置地块，并先行实施安置地块内的房屋征收，启动居民安置用房建设，再结合实际情况推动其余地块内的房屋征收。(牵头单位：市规划局、城乡建设委)

　　(三)积极推行货币化安置。房屋征收部门要根据项目实际情况，适当提高货币补偿奖励幅度，引导和鼓励被征收人选择货币化安置，具体奖励标准在征收补偿方案中确定。符合条件的商品住房可作为棚改安置房。市房屋征收部门要在摸清底数的基础上，制定利用商品房实施棚改房屋征收安置管理办法，积极采取搭建购房平台、购买定制房源、发行房票等方式引导被征收人通过购买商品住房满足安置需求。国土资源、规划、城乡建设等部门要建立信息共享机制，认真做好房屋征收货币化安置服务保障工作。(牵头单位：市城乡建设委)

　　(四)规范安置房建设管理。加强棚改安置房规划建设和使用监管，建立安置房源动态信息数据库，实现房源规范管理和充分利用。积极探索安置房联动模式，根据全市棚改房屋征收安置需要，统一调配使用不同主体实施的棚改项目安置剩余房源。(牵头单位：市城乡建设委)

　　(五)探索实施模拟房屋征收。结合棚改项目实际情况，开展模拟房屋征收试点工作。市房屋征收部门负责研究制定模拟房屋征收操作办法和程序，并做好组织实施工作。(牵头单位：市城乡建设委)

　　(六)切实提高房屋征收效率。市、区房屋征收部门要按照国家规定实施房屋征收，依法维护群众合法权益。对无正当理由拒不签订房屋征收补偿协议且具备法定强制执行条件的，房屋征收部门及时启动司法强制执行程序，报市(区)政府依法申请人民法院强制执行。房屋征收部门要与人民法院加强工作衔接，规范相关工作程序和要件。(牵头单位：市城乡建设委)

　　六、规范物业管理

　　(一)明确安置房物业管理责任主体。各区政府对辖区棚改安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理负总责。棚改安置房竣工后，建设单位应及时与项目所在区政府办理物业管理和相关配套用房移交手续，明确移交后的相关权利义务。各区政府应当尽快建立安置房管理服务专项资金，督促街道办事处组织成立小区管理委员会，切实加强安置房物业管理。(牵头单位：各区政府)

　　(二)合理确定物业服务等级和收费标准。在充分考虑安置居民意愿和承受能力的基础上，合理确定安置房小区物业服务等级和收费标准。市政府有关部门和各区政府要切实履行监管职责，督促物业服务企业向安置居民提供与收费标准相对应的物业等级服务。各区政府严格按照有关规定对符合条件的低收入家庭实行物业费减免，减免的安置房物业服务费，经审核认定后从安置房管理服务专项资金中列支，直接支付给物业服务企业。(牵头单位：市住房保障管理局、各区政府)

　　七、落实税费减免

　　(一)免征行政事业性收费和政府性基金。依据国家相关规定，对参与棚改的房地产开发企业，按以下标准免征各类行政事业性收费和政府性基金：参与前期熟化投资且代建安置房的，按照应安置面积计算;参与前期熟化投资未代建安置房的，按照应安置面积与实际建设安置面积的差额计算;未参与前期熟化投资但代建安置房的，按照实际建设安置面积计算。各区政府和市投融资平台承建安置房的，按照实际建设安置面积免征。免征行政事业性收费和政府性基金按照有关部门公布的目录执行。(牵头单位：市物价局、财政局)

　　(二)规范收费减免申报和审核。各区政府和市投融资平台应认真做好棚改行政事业性收费和政府性基金减免申报审核工作，严格按照规定标准核定棚改项目应安置面积、实际建设安置面积，并对相关申报材料的完整性和真实性负责。对虚报面积、违规扩大减免额度的，要依法依规追究责任。(牵头单位：各区政府、市投融资平台)

　　(三)落实相关税收优惠政策。按照国家有关棚改安置住房税收优惠政策，结合我市税收减免执行情况，进一步明确政策落实的具体标准和程序，确保棚改税收减免、政策宣传和纳税服务工作有效落实。(牵头单位：市地税局、国税局)

　　八、加强组织实施

　　市旧城更新工作领导小组负责城区国有土地上棚改工作的组织领导和统筹协调。领导小组办公室负责棚改政策研究、规划计划编报、协调推进和调度监管等工作，并组织开展棚改工作考评。市国资委负责国有企业棚改工作组织协调和督导推进，切实做好所属国有企业职工发动、协助搬迁等工作，积极联系央属、省属国有企业参与棚改。市投融资平台、市国资委所属投融资机构和各区政府要认真履行棚改主体责任，按照国家、省下达的棚改任务和市工作部署，创新工作思路，完善推进措施，切实提高棚改工作质量和效率。市发改、环保、国土资源、规划、城乡建设、住房保障管理等部门要进一步简化棚改项目审批程序和申报材料，缩短审批时限，提高审批效率。按照提前介入、容缺受理、并联审查、同步推进的要求，对符合相关规定的项目，在规定时限内完成项目立项、环评、土地、规划、施工、房屋登记等审批手续。各牵头单位要切实履行职责，按照本意见确定的任务分工，抓紧研究制定具体实施细则，推动各项政策措施落实到位。

　　本意见自发布之日起施行，适用于市旧城更新工作领导小组研究确定的国有土地上棚改项目。之前有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。本意见发布之前启动的棚改项目中已按原有规定取得的相关审批、审查意见，原则上不再依据本意见进行调整。

　　各县(市)政府可参照本意见制定辖区棚改政策规定。

　　济南市人民政府

　　2015 年 4 月 21 日